Как узаконить перепланировку в квартире

Виды перепланировок

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

1. Перепланировка по эскизу - это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
2. Проектная перепланировка - это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
3. Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций - это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

• получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ
(не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
• написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
• сделать перепланировку;
• зарегистрировать перепланировку в БТИ;
• предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.

Особенности перепланировки в новостройке

Перепланировка в новостройке обычно проходит проще, чем в старом типовом жилье. В новых квартирах меньше несущих стен и больше пространства для маневров. Короче и список необходимых документов. Так, если перепланировка не кардинальная (изменения не застрагивают полы и несущие стены), не придется заказывать техническое заключение от автора проекта дома.

Но оформить документы на перепланировку все равно следует до начала ремонта. Незнание строительных норм и законов чревато невозможностью узаконить перепланировку. Поэтому вполне реально получить предписание о возврате квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, ремонт без согласования изменений сегодня является незаконным.

Какую перепланировку необходимо узаконить

Узаконивать ремонт нужно всегда – лучше, чтобы в квартире все было сделано по закону и нормам. Вот несколько частых ситуаций, которые вынуждают провести согласование:

1. Вы купили квартиру или получили ее в наследство, после чего оказалось, что в ней сделана перепланировка, которая не согласована с жилищной инспекцией.
   Или, наоборот, вы продаете квартиру, в которой сделали, но не узаконили ремонт. Покупатели могут отказаться от такой жилплощади, и эти обстоятельства обяжут вас перед продажей согласовать перепланировку уже по факту выполненных работ.
   
2. Вы сделали ремонт с демонтажем или возведением новых стен, резкой новых проемов, объединением лоджии с комнатой или кухни с гостиной, перестановкой газовой плиты или сантехнического оборудования, устройством новой конструкции полов в помещениях и не знали, что все это нужно предварительно согласовывать.
3. Предварительное согласование показалось вам слишком хлопотным и затратным делом, поэтому решили, что удобнее узаконить перепланировку после ее проведения.
4. На незаконную перепланировку пожаловались соседи, и перед вами встал выбор – согласовать ремонт или вернуть квартиру в прежнее состояние, соответствующее технической документации БТИ.

В любом из этих случаев необходимо обращаться в БТИ, и все незаконные изменения на новом плане квартиры будут отмечены красными линиями. Дальше рассказываем, как это выглядит, и можно ли избежать такого плана БТИ.

Какую перепланировку нельзя узаконить

Есть ряд работ, которые не получится узаконить. Среди них:

• снос несущей стены или ее части;
• проем в несущей стене, сделанный не по нормам;
• объединение лоджии с комнатой без установки стеклопакета;
• при выходе из санузла нет порожка или он сделан не по правилам;
• срезаны сантехнические короба в санузле или их переоборудовали под полки для хранения;
• нет гидроизоляции пола в ванной или туалете;
• после ремонта помещения квартиры имеют площади ниже допустимых – например, кухня стала меньше 8 кв. м.;
• кухня с газовой плитой объединена с гостиной.

Пример ремонта, который не согласует жилищная инспекция: порожки при объединении или расширении санузла должны быть выполнены из плитки с заведением на него гидроизоляционного материала. Дверная коробка, плинтус или наклеенный кусок пенопласта — не порожек.

Еще один пример готового ремонта, который не получится узаконить. При объединении лоджии или балкона с кухней обязательна установка «французского» окна. Пока его там не будет об узаконивании перепланировки можно забыть.

Что разрешено, а что — нет определяет постановление Правительства Москвы № 508-ПП., а точнее утвержденные им Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Есть еще один важный нормативный акт – СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Перепланировка квартиры должна быть выполнена в строгом соответствии с ними.

Подробнее о том, что можно и нельзя при перепланировке квартиры, мы рассказываем простым и понятным языком в этой статье.

Перед началом узаконивания, еще до обращения в БТИ или жилищную инспекцию мы рекомендуем обратиться в проектное бюро для консультации – в PEREPLAN или любое другое.

Мы изучим план квартиры до ремонта, организуем выезд на объект и расскажем, все ли выполнено по нормам, нужно ли что-то дорабатывать.

Если никаких документов на руках нет, то самое простое действие, которое может сделать собственник и которое не принесет проблем, это заказать архивный план квартиры БЕЗ выезда техника. Дальше мы выйдем на объект, сравним ремонт с планом БТИ и расскажем, как действовать в вашей ситуации.

Пример архивного плана:

Если в вашем ремонте хотя бы одна деталь будет не соответствовать утвержденным требованиям, сначала стоит ее исправить и только потом предпринимать какие-то действия по узакониванию перепланировки. Иначе придется переделывать не только ремонт, но и технические документы на квартиру — это минус 10 000 рублей из вашего бюджета.

Условия узаконивания перепланировки

Оформить официально новый план квартиры получится при соблюдении двух условий:

• перед началом согласования нужно убедиться, что ремонт выполнен в строгом соответствии с нормами. Этот факт подтверждается документально с помощью технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ;
• все собственники квартиры дали свое согласие на ремонт. Оформляется это в виде письменного согласия в свободной форме, где собственники пишут, что они не против узаконивания перепланировки по данному адресу.

Также, если в квартире переносилась газовая плита, обязательна справка из Мосгаза.Необходимо заранее вызвать оттуда специалиста, чтобы он перепроверил законность переноса, так как требования постоянно меняются. Пример справки:

Если узакониванием будем заниматься мы, нужна нотариально заверенная доверенность, которая будет считаться согласием от собственников.

Что изменилось в 2022 году

В 2022 году Мосжилинспекция ввела ряд изменений. Например, с января при узаконивании ремонта принимается во внимание не только план БТИ соседей выше или ниже, но и их разрешения на перепланировку. Если ваш ремонт будет ухудшать условия жизни соседей, и они получили разрешение на перепланировку раньше, вам могут отказать в узаконивании.

Пример: сосед сверху расширяет санузел на площадь коридора, и уже имеет на это разрешение, а вы увеличили площадь кухни на коридор, но только сейчас начали согласовывать ремонт. В этом случае вы получите отказ, поскольку собственник выше получил распоряжение на расширение санузла раньше, и на основании этого переносить кухню в коридор вам нельзя.

Может оказаться так, что тот ремонт, который был изначально законным у вас, потом не получиться согласовать. Поэтому мы рекомендуем сначала получать распоряжение на перепланировку, затем делать ремонт – это ваша страховка.

Как провести легализацию незаконных переделок

Чтобы легализовать уже сделанную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Консультация в органе, который осуществляет согласование

Это может быть отдел капитального строительства в администрации региона, жилищная инспекция и т. д. Там помогут понять, есть ли необходимость в согласовании произведённых работ, к какому типу относится перепланировка, и перечислят документы, которые потребуется подготовить.

Для получения подробной консультации нужно иметь при себе такие бумаги:

• технический паспорт недвижимости (он должен быть оформлен до 01.01.2013);
• экспликация;
• поэтажный план здания.

Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза

Заказать проект перепланировки можно у ИП или компании, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО). Разработчики проекта согласуют его в контролирующих инстанциях:

• СЭС.
• Пожарном надзоре.
• Архитектурно-планировочном управлении.
• Роспотребнадзоре.

Также можно выполнить эскиз планировки самостоятельно. Как правило, это увеличенная ксерокопия поэтажного плана с обозначенными на ней красным цветом изменениями.

Подготовка и подача документов

Необходимые для оформления перепланировки документы можно предъявить по собственной инициативе. В противном случае, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, они будут запрошены организацией, с которой будет согласовываться перепланировка.

Как указано в ч. 3 ст. 26 ЖК РФ, заявителю должна быть выдана расписка о том, что его обращение и прилагающиеся к нему документы приняты.

Получение решения о согласовании или об отказе

Если заявитель обратился в МФЦ, то, согласно ч. 4 ст. 26 ЖК РФ этот период начинает отсчитываться со дня передачи бумаг от МФЦ в орган, занимающийся согласованием перепланировки. Как пояснено в ч. 5 ст. 26 ЖК РФ, в течение трёх дней после вынесения вердикта решение должно быть направлено заявителю.

Обращение в суд с административным исковым заявлением

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, оспорить отрицательное решение компетентной инстанции возможно, подав административный иск в районный суд по месту проживания или расположения согласующего перепланировку органа. Иск должен быть подан в течение трёх месяцев со дня получения отказа. Данный процесс регламентируется ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ, а также ч.4 ст. 29 ЖК РФ.

Согласно ст. 220 КАС РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию:

1. наименование органа правосудия;
2. данные истца и ответчика;
3. наименование документа об отказе и дата его подписания;
4. информация о правах истца, нарушенных вынесенным решением;
5. законодательные акты, которые подтверждают неправомерность отказа.

К иску должен быть в обязательном порядке приложен пакет документов:

• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 руб.;
• решение о невозможности согласования перепланировки;
• бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью, например, договор найма или свидетельство о праве собственности;
• уведомления о том, что ксерокопии иска и необходимая документация были вручены всем ответчикам и другим лицам, принимающим участие в деле;
• документация из БТИ (техпаспорт жилья, экспликация до и/или после проведения работ по перепланировке, поэтажный план);
• эскиз или проект совершенной перепланировки;
• заключенный с проектной компанией договор (если имеется);
• решение контролирующих органов (Роспотребнадзора, Санитарно-эпидемиологической станции, Пожарного надзора, управление архитектурно-планировочными работами);
• другие бумаги, подтверждающие обоснованность требований истца.

В ст. 55 и ч. 4,5,8 ст. 57 КАС РФ прописано, что если представитель истца является адвокатом, ему надо иметь при себе документацию, подтверждающую его статус и действующие полномочия, а также диплом о получении высшего юридического образования.

Участие в рассмотрении дела

Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Как прописано в ч. 1 ст. 62 КАС РФ, на суде истцу необходимо доказать:

1. что нелегальная перепланировка не нарушает законные права и интересы соседей и не представляет угрозы для их здоровья;
2. работы проведены с учетом норм и правил строительства;
3. были предприняты все необходимые действия для узаконивания перепланировки.

В процессе заседания суда может потребоваться провести строительно-техническую экспертизу. Согласно ч. 4 ст. 78 КАС РФ экспертизу оплачивает сторона, обратившаяся с ходатайством о ее проведении.

Обращение в орган регистрации прав для внесения правок

Необходимо дождаться, пока решение, вынесенное органами правосудия, вступит в силу. Как следует из текста ч. 5 ст. 227, ст. 186 и ч. 1 ст. 298 КАС РФ, это произойдет после истечения срока на апелляционное обжалование, который равен одному месяцу.

После этого следует заказать у кадастрового инженера новый техпаспорт квартиры. Затем требуется подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Данная процедура регламентируется п. 1 ст. 29 ФЗ-№221 от 24.07.2007, а также ч. 1 и 2 ст. 14, ст. 24 ФЗ-№218.

Сроки и стоимость

Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.

После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку. В ВТБ24 он составляет 6 месяцев. Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало. Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.

Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.

Ответственность за самовольную перепланировку

Заемщику, вносящему изменения в конфигурацию купленной на ипотечные средства квартиры без получения согласия банка и Жилищной комиссии, следует знать, что подобные вещи являются прямым нарушением законодательства и договора кредитования. И последствия не заставят ждать.

Наказание банка

Финансовая организация проводит периодические проверки имущества, находящегося в залоге. Обнаружение самовольной перепланировки способно повлечь:

1. Назначение штрафа
2. Увеличение процентов по кредиту
3. Требование узаконить перепланировку или привести жилье в начальный вид
4. Разрыв договора, сопровождаемый требованием погасить оставшуюся задолженность в короткие сроки

В последнем случае заемщик лишается квартиры, если не в состоянии выплатить обозначенную банку сумму.

Административные санкции

Обнаружение незаконной перепланировки приводит в действие статью 7.21 КоАП РФ. На нарушителя накладывается штраф в размере 1,5 тысяч рублей. Но основное наказание связано с требованием привести помещение в первоначальный вид. Возвращение к прежней конфигурации производится полностью за счет жильца. Гражданин теряет также средства, потраченные на внесение изменений.

Можно ли узаконить перепланировку ипотечной квартиры

Как быть в ситуации, если перепланировка произведена без получения согласия банка и иных ответственных органов? У хозяина недвижимости есть несколько вариантов, позволяющих избежать или хотя бы минимизировать последствия произведенных действий:

1. Обратиться в суд, который уполномочен признать изменение конфигурации легальными
2. Использовать административный путь, обратившись за согласованием внесенных изменений в административный орган

Санкций от банка подобными способами не избежать, однако можно уйти от привлечения к административной ответственности и сохранить новый облик жилья.

Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой

При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.

А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки. Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет.

Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.