Как заставить управляющую компанию работать
Упpaвляющaя кoмпaния дoлжнa opгaнизoвaть зaмeнy пepeгopeвшeй лaмпoчки, yбpaть cнeг пepeд пoдъeздoм, oтpeмoнтиpoвaть пpopвaвшyю тpyбy oтoплeния. Нo УК нe вceгдa выпoлняeт cвoи oбязaннocти.
Бывaeт cлoжнo дoбитьcя, чтoбы в пoдъeздe былo чиcтo, cлoмaнный лифт быcтpo пoчинили, a xoлoднaя тpyдa oтoплeния нaкoнeц-тo cтaлa тeплoй.
Paзбepeмcя, кyдa жaлoвaтьcя нa УК и кaк зacтaвить ee paбoтaть.
Что управляющая компания вам должна
Управляющая компания — это организация, которая занимается управлением или обслуживанием дома. Для этого она заключает с собственниками квартир специальный договор.
О том, что именно обязана делать УК, подробно прописано как в Жилищном, так и в Гражданском кодексе. Если очень упростить, управляющие компании обязаны «выполнять организационно-управленческие услуги», а также «работы по содержанию и ремонту здания и общедомового имущества». Что скрывается за этими страшными словами?
Выполняя организационно-управленческие услуги, УК:
- отслеживают, кто в доме не платит коммуналку;
- следят за качеством коммунальных услуг;
- договариваются с подрядчиками, чтобы те обслуживали дом;
- занимаются документами.
А выполняя работы по содержанию и ремонту здания и общедомового имущества, УК:
- готовят дом к зиме;
- следят, чтобы мусор и снег вывозили вовремя;
- проверяют, всё ли нормально с коммуникациями и конструкцией дома;
- следят за состоянием фасадов;
- следят, чтобы у жильцов всегда были вода, газ и отопление и работала канализация, а также ремонтирует эти системы при необходимости;
- следят за чистотой;
- ухаживают за двором и следят за так называемым архитектурным обликом самого дома;
- ставят общедомовые счётчики и следят за тем, чтобы они работали;
- обрабатывают общедомовые территории (подвалы, коридоры и прочее) от насекомых;
- проводят плановый ремонт;
- ликвидируют аварии.
А вот некоторые вещи УК делать вообще не обязана, например:
- устанавливать видеонаблюдение;
- ремонтировать домофон;
- смывать граффити с фасадов (да, именно так);
- устранять последствия аварий, в которых виноват собственник (например, ущерб соседу снизу, которого затопил прорвавшийся в вашей квартире стояк, управляющая компания будет устранять, а от вашей сломавшейся стиральной машинки — уже нет).
Минимальный перечень услуг, которые каждая управляющая компания должна оказывать жильцам, устанавливает правительство.
Итак, вы считаете, что ваша УК где-то отлынивает. Прежде чем писать жалобу, изучите договор с организацией — именно он чётко прописывает, что УК должна и не должна делать. Запросить документ можно у самой управляющей компании — она обязана вам его дать.
Например, житель дома пожаловался на то, что УК не убирается на лестничных площадках. По договору же оказалось, что эти работы вообще не входят в ответственность УК и не оплачиваются жильцами. Чтобы решить проблему с грязными пролётами, нужно было дополнить договор с УК на собрании жильцов.
Оплачивая услуги УК, нужно понимать, на что именно идут ваши деньги. Иначе может получиться так, что сотни и тысячи рублей вы платите за то, что коммунальщики никогда и не делали и делать не будут.
Вот пример: УК включала в квитанции сумму за уборку территории городской парковки, которая была возле дома, но ему не принадлежала. Жильцы не обращали на это внимания. Но однажды они решили сверить расчёты УК с фактической территорией дома, выяснилось, что за эту «услугу», которую никто в итоге не оказывал, за год они заплатили 2 млн рублей.
Bиды управляющей компании
УК мoжeт вce дeлaть caмa или нaнимaть пoдpядныe opгaнизaции. B зaвиcимocти oт этoгo oнa бывaeт:
- Экcплyaтaциoннoй: paбoты пpoвoдит cвoими cилaми. Ecли peмoнт cдeлaли плoxo, нoвыe тpyбы cтaли пpoтeкaть, тo в этoм винoвaтa тoлькo УК.
- Упpaвляющeй: выбиpaeт пoдpядныe opгaнизaции, зaключaeт дoгoвopa, paccчитывaeтcя c пoдpядчикaми и cлeдит зa кaчecтвoм выпoлнeния paбoт. Ecли cдeлaли плoxo — УК винoвaтa в тoм, чтo нe пpoкoнтpoлиpoвaлa paбoтy пoдpядчикoв.
- Гибpиднoй: чacть paбoт УК дeлaeт caмa, для ocтaльнoгo нaнимaeт пoдpядчикoв.
Управляющая организация должна контролировать работу подрядных компаний
Предположим, что в многоквартирном доме под управлением УО произошел разрыв труб или сломался лифт вследствие ненадлежащего содержания этих элементов, входящих в состав общего имущества дома.
При этом авария причинила ущерб имуществу собственников. Обслуживанием данной части общего имущества занималась подрядная организация по договору с УО, и произошедшее – вина работников именно сторонней компании.
Однако ответственность за качество оказания услуг и выполнение работ по договору управления перед собственниками несёт управляющая организация (ч.ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 ПП РФ № 491). Она не может ссылаться на причинение вреда имуществу из-за действий или бездействия третьих лиц. Управляющая компания должна контролировать, как подрядчики проводят работы и оказывают услуги.
В соответствии с п. 3 ст. 14 № 2300-1, вред, причинённый вследствие некачественно выполненных работ, подлежит возмещению исполнителем. Поскольку исполнителем услуг по договору управления является УО, то при причинении ущерба из-за оказания услуг ненадлежащего качества возмещать ущерб собственникам должна УО, а не подрядная организация (ст. 1064 ГК РФ). Данная позиция подкреплена обширной судебной практикой, например, по делу № 2-5141/17, № 2-1008/2017, № 33-2606/2016, № 33-5014/2016.
Следует учесть, что УО несёт ответственность не только за качество услуг и работ, которые оказывает/выполняет по договору подрядчик, но и за квалификацию таких компаний. Следовательно, заключая договоры с третьими лицами, УО обязана удостовериться, что подрядная организация обладает необходимыми сертификатами и лицензиями на конкретный вид работ, например, на обслуживание лифтов или газового оборудования.
Чтo включaют в дoгoвop c УК
Чтoбы УК нaчaлa yпpaвлять дoмoм, c нeй зaключaют дoгoвop.
Maкcимaльный cpoк, нa кoтopый зaключaют дoгoвop c УК — 5 лeт. Ecли жильцы или УК нe пpoтив, дoгoвop aвтoмaтичecки пpoдлeвaeтcя.
Кaк пpoвepить paбoтy УК
УК пpeдocтaвляeт oтчeт пo дeньгaм жильцoв, кoтopыe пoтpaтили нa coдepжaниe дoмa. Этo мoжeт быть peмoнт, пoкyпкa oбopyдoвaния, зapaбoтнaя плaтa пepcoнaлy, oплaтa кoммyнaльныx ycлyг.
Oбычнo УК нa cвoeм caйтe paзмeщaeт тe жe oтчeты, кoтopыe пyбликyeт нa ГИC ЖКX.
Taк бывaeт нe вceгдa: oтчeт мoгyт oпyбликoвaть нa caйтe гoc. opгaнoв или мecтныx влacтeй. Этo зaкoннo.
B кoнцe кaждoгo гoдa УК вeшaeт нa инфopмaциoннoм cтeндe в пoдъeздe oтчeт, гдe pacпиcaнo, нa чтo пoтpaтили дeньги жильцoв.
Taкoй oтчeт нe oбязaтeльнo paзмeщaть нa cтeндe. Ecли eгo нeт, — этo нe нapyшaeт зaкoн.
Кто и на что может пожаловаться
Пожаловаться на нерадивую управляющую компанию могут как собственники, так и люди, которые снимают/арендуют жилье и другие помещения (от кладовки до машино-места).
Собственнику подать жалобу будет значительно легче, в том числе и через электронные сервисы, так как система ГИС ЖКХ «видит» владельцев жилища. А вот арендатору понадобится договор найма, в котором будет указано, что он несёт обязательства по содержанию жилплощади.
Подать жалобу можно в разных ситуациях.
Например, если в квартире прорвало трубу, а аварийная служба не среагировала вовремя. Из-за того, что специалисты не смогли быстро перекрыть воду, серьёзно пострадала и её квартира, и квартира соседей снизу — хотя если бы коммунальщики поторопились, ущерб мог быть куда меньше.
Другой пример: если на припаркованный автомобиль вдруг упадёт кусок фасада и оставит царапину или даже вмятину. Это тоже повод для жалобы, ведь в обязанности любой управляющей компании входит контроль состояния фасадов.
Куда жаловаться
Если дворники плохо убирают снег, а батареи не по сезону холодные, сперва нужно обратиться в диспетчерскую УК и оставить заявку с указанием номера регистрации обращения, отметил глава «Закон и консалтинг» Рустам Форуги. Туда же нужно жаловаться на прорыв трубы и другие аварийные ситуации схожего характера. Сделать это можно, отправив письмо почтой или по электронке, а также лично.
В обращении укажите:
- свои ФИО;
- контактные данные;
- точный адрес помещения;
- вид нарушения.
«Важно указать не только фактические обстоятельства дела, желательно с фото- или видеофиксацией, если подаётся письменная или электронная жалоба, но и потребовать проконтролировать устранение выявленных недостатков», — подчеркнул Рустам Форуги.
Если в УК вообще не стали разбираться, пропустили сроки или сделали всё некачественно, надо обратиться к руководителю УК.
Жалобу следует подавать письменно в двух экземплярах. Один остаётся в управляющей компании, на втором вам ставят визу о приёме с датой, должностью, ФИО и подписью получателя и возвращают вам. Срок рассмотрения жалобы — до 30 календарных дней.
Если УК проигнорировала требования жильцов или отказалась их выполнять, пора направлять жалобы в государственные органы — жилищную инспекцию, прокуратуру, Роспотребнадзор и Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Сделать это можно в частном порядке или коллективно, при этом жаловаться можно сразу в несколько инстанций.
В жилищную инспекцию стоит обращаться, если УК нарушает права жильцов и из рук вон плохо выполняет свои обязанности. Например, если компания не следит за состоянием лифтов, не проводит регулярную уборку (например, не моет лестницы), не устраняет последствия аварий или не ремонтирует подъезды. Жилинспекция должна отреагировать на жалобу в срок до 10 рабочих дней, отметила доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве РФ Оксана Васильева
Обращаться в Роспотребнадзор можно при любом нарушении прав жильцов. Например, подавайте жалобу, если УК не сообщает о сроках, качестве выполняемых услуг или отказывается возвращать деньги за переплату. Срок рассмотрения — до 30 календарных дней.
Важно: с 2017 года Роспотребнадзор проводит проверку только после того, как жильцы обратились в УК с жалобой и потребовали от неё исправить ситуацию, а коммунальщики им отказали.
В районную прокуратуру нужно жаловаться, если вы считаете, что другие государственные органы не проверили ваши доводы или не приняли необходимые меры, отметил руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Туда же можно пожаловаться на незаконное бездействие, преступную халатность или противозаконные действия УК. Прокуратура ответит вам в течение 30 дней. В зависимости от того, как пройдёт проверка, она либо потребует от УК устранить нарушения, либо заявит, что не нашла их.
В ФАС стоит жаловаться, когда УК нарушила законодательство в сфере госзакупок или стала монополистом (то есть у неё мало или совсем нет конкурентов, но она обслуживает большое количество домов). Ещё один повод для жалобы — необоснованное завышение цен или навязывание ненужных услуг. Срок рассмотрения — до 30 календарных дней.
Как правильно жаловаться
Жалобы надо подавать по почтовому или электронному адресу, который указан в договоре с УК, либо по официальному адресу организации — ищите его на информационном стенде в подъезде и на сайте организации.
Лучше отправлять жалобу по всем каналам связи — от почты (с описью вложения) до мессенджеров (необходимо сделать скрин экрана в подтверждение отправки.
Наиболее эффективны жалобы или запросы, которые направляют через систему ГИС ЖКХ (но отправить их могут только собственники). Такие обращения проходят быстрее, к тому же о них почти сразу узнаёт жилищная инспекция.
Арендаторам, которые не могут воспользоваться сервисом, доступны другие варианты электронного обращения. Подать такое можно через «Госуслуги», электронный портал Генеральной прокуратуры и через личный кабинет на портале судов общей юрисдикции города.
Электронный документ быстрее обработать и быстрее дать на него ответ. Происходит экономия времени до полутора месяцев по сравнению с подачей документа по почте и обработкой его в канцелярии.
Если есть возможность, можно отправить жалобу лично в приёмную ведомства: тогда при получении чиновник должен поставить штамп, свою подпись и дату получения. Это позволит жильцам доказать, что жалобу действительно приняли к рассмотрению, если ответа на неё не будет.
Важно понимать, что должна накопиться некая критическая масса обращений по конкретной УК, поэтому более эффективно будет писать жалобы не одному человеку, а массово, совместно с соседями.
Когда идти в суд
Обратиться в суд можно по разным причинам: например, вы хотите устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, возместить ущерб или выбить с УК штраф и компенсацию за то, что она добровольно не стала выполнять ваши требования.
Важно собрать как можно больше улик, которые докажут, что вы не просто увидели проблему и пошли в суд, а прилагали всевозможные усилия для её решения ещё до суда.
Есть примеры, когда суды первой инстанции и апелляционный отклонили требование жильцов о возмещении ущерба за неоказанную/некачественную услугу, так как те не пытались сначала решить проблему (получить возмещение) в досудебном порядке.
Поэтому, прежде чем пойти в суд, нужно:
- сфотографировать и снять на видео нарушение, а если тип нарушения нельзя доказать таким образом, то нужно провести собрание жильцов;
- пожаловаться на нарушение в управляющую компанию;
- получить от УК ответ — молчание считается отказом отвечать на жалобу;
- направить повторную жалобу;
- дождаться ответа — если его нет и УК ничего не сделала, чтобы решить проблему, нужно обратиться в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или ФАС;
- если они не нашли проблем, но вы уверены, что ваши права нарушены, надо обратиться к юристам и подготовить досудебное требование (в нём важно описать не только саму проблему, но и факт многочисленных и проигнорированных обращений, а также свои требования и сроки, в которые УК должна их выполнить);
- если УК игнорирует попытки решить вопрос во внесудебном порядке, надо обращаться в суд;
- если суд отказал удовлетворять исковые требования, можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд (в Москве, например, после районного суда идёт Мосгорсуд).
Что грозит УК
Если УК нарушит свои обязательства по договору, она должна будет возместить собственникам причинённые этим убытки, а также вред жизни, здоровью или имуществу из-за некачественного оказания услуги.
Роспотребнадзор может привлечь УК к административной ответственности за то, что она оказывала плохо или не оказывала услуги вовсе.
Жилинспекция может проверить, соблюдает ли УК лицензионные требования. Т. е. качественно выполняет все услуги, которые прописаны в соответствующей лицензии.
Пока они могут лишь выписать в адрес УК предостережение. Сразу оштрафовать её не получится, потому что на проверки и штрафы в России введён мораторий до конца 2023 года.
А вот в обычной жизни УК можно наказать на очень даже крупные суммы:
- если УК не даёт необходимую информацию об оказанных услугах, ей грозит штраф от 5000 до 10 000 рублей;
- если УК включает в договор условия, нарушающие законные права потребителя, предусмотрен штраф от 10 000 до 20 000 рублей;
- если УК нарушает санитарные нормы (это могут быть сломанная вентиляция или шумный лифт), её могут оштрафовать на сумму от 10 000 до 20 000 рублей либо приостановить деятельность на срок до 90 суток;
- если УК нарушает правила содержания и ремонта жилых домов, ей грозит штраф от 40 000 до 50 000 рублей;
- если УК нарушает правила предпринимательской деятельности по управлению домом, предусмотрен штраф от 50 000 до 250 000 рублей;
- самый крупный штраф грозит за нарушение УК правил пожарной безопасности: от 300 000 до 400 000 рублей.
Прокуратура вправе возбудить дело о любом административном правонарушении. За нарушение правил содержания жилых помещений, санитарных правил и коммунальных нормативов она может привлечь УК к ответственности и лишить её права на управление многоквартирным домом. Это произойдёт, если за 12 месяцев прокуратура зафиксирует два или более нарушений.
При многочисленных грубых нарушениях у управляющей компании могут аннулировать лицензию.
Штраф на управляющую компанию за нарушение правил содержания жилых домов
Уборка, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, должна производиться в утренние или вечерние часы. При возникновении гололеда и скользкости производится обработка дорожных покрытий песко-соляной смесью. Дорожки и площадки зимой должны очищаться от снега, скользкие места посыпаться песком. Наружные площадки у входных дверей и тамбуры лестничных клеток обязаны очищать от снега и наледи.
Нарушение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, правил содержания и ремонта жилых домов установлена ответственность, влечет наложение штрафа на должностных лиц в размере от 4 000 до 5 000 рублей; на управляющую компанию – от 40 000 до 50 000 рублей. Для привлечения управляющей компании к ответственности необходимо обратиться с жалобой в государственную жилищную инспекцию.
Как избавиться от нерадивой УК
Жильцы могут самостоятельно сменить УК, не дожидаясь решения прокуратуры. Для этого нужно провести общее собрание. Принять участие в нём могут только собственники недвижимости в этом доме. Речь идёт о владельцах не только квартир, но и нежилых помещений на первых, цокольных и подвальных этажах.
О том, что будет соответствующее сборище, собственников нужно предупредить через заказные письма за месяц до его даты. В уведомлениях нужно прописать, что вы будете обсуждать, и указать варианты для голосования, отметил Палюлин.
Чтобы собрание состоялось, на нём должны присутствовать более 50% собственников. У каждого собственника есть количество голосов, равное частному от площади его собственности к общей площади дома. К примеру, владелец квартиры в 50 кв. м. в доме площадью 10 000 кв. м. будет иметь 0,5% голосов, а собственник магазина площадью в 300 кв. м. в этом же доме — 3% голосов.
На собрании нужно выбрать председателя и секретаря, а затем проголосовать — прям по-взрослому, со специальными бюллетенями. После завершения голосования счётная комиссия подсчитывает голоса и озвучивает результат, а председатель и секретарь подписывают протокол подсчёта голосов.
Результаты собрания председатель и секретарь направляют в старую управляющую компанию и в городскую Жилинспекцию, а также в исполнительный орган муниципальной власти. После этого можно заключать договор с новой управляющей компанией.
Очень важно всё оформить правильно, вплоть до письменной формы протокола: тогда старая УК не сможет сослаться на нарушение и опротестовать ваше решение.
Часто бывает, что УК отказывается уходить добровольно даже после решения собственников. Важно запомнить, что у одного дома не может быть двух УК и двойных квитанций. При смене УК надо оплатить уже оказанные услуги старой УК, а затем платить уже новой управляющей компании.
Не всегда у жильцов дома есть прямой договор с УК: он может быть заключён через ТСН (товарищество собственников недвижимости) или ТСЖ (товарищество собственников жилья). Тогда жильцы сперва заключают договор с ними, а уже ТСН или ТСЖ договариваются с УК. В таких случаях УК тем более не имеет права вести коллекторскую деятельность, угрожать жильцам или напрямую требовать оплаты каких-либо квитанций.
В общем, даже если УК пинает балду и не реагирует на ваше недовольство, с ней вполне можно побороться. Правда, придётся заморочиться и сплотить собственников дома. Дело довольно нерво- и времязатратное. Но оно того стоит.
